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关于规范经济适用房管理的建议
时间:2004-12-04 00:00:00  浏览量:4096
届 次:一届四次
编 号:42号
类 型:城建环保
案 由:关于规范经济适用房管理的建议
处理状态:新建
提案人:民盟丽水市委会等 
承办部门:市府办
正文:由国家计委、建设部制订的《经济适用住房价格管理办法》(以下简称《办法》)于2003年1月1日已开始实施。《办法》明确界定,经济适用住房是指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨,享受政府提供的优惠政策,向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房;经济适用住房价格实行政府指导价,制定价格应当与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应,以保本微利为原则,与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价,切实体现政府给予的各项优惠政策。最近几年,丽水市区陆续分批推出了一定数量的经济适用房。然而由于缺乏相配套的管理制度和措施,在经济适用住房的定价、销售、流通过程中出现了许多问题,加上某些人利用政策中的疏漏,进行牟利炒作,致使这项民心工程,没有得到广大人民群众满意的评价。主要问题有:
  一、经济运用住房户型设计不合理,面积过大,有些堪称“豪华”。近三年来我市推出的经济适用住房以大户型供给结构为主。据了解,2001年推出的502套经济适用房120平方米以上的就占一半以上,其中134平方米的有164套,最大的达220平方米以上。这显然不符合“向城镇中低收入普通家庭”供应的初衷。
  二、定价不合理。我市的经济适用房定价办法是以同一地块上年商品房平均价格减去650元来确定的。2001年是每平方米1100元,2003年上升到1950元,因此就出现了全国都罕见的飚升现象,因而使得2003年的购房者一套房就得比2001年的购房者多支付近20万元。依此类推,下一批经济适用房上市时,就不知道房价多少?(2002年杭州同一地块商品房是平方米/5000元时,经济适用房也只是平米/2500元。)我市经济适用房的这种定价办法,随着商品房价格升高而上涨必然会出现高价的“经济适用房”。这种高价房能叫“经济适用住房”吗?这么高的价格,中低收入家庭能承受得了吗?这就必然出现人均收入比金华、嘉兴低的丽水,经济适用住房的价格却比这些地方的商品房价格还要高,这难道合理吗?这是违背了《办法》精神的定价办法,也是违背《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2003〕18号)精神的,该《通知》指出“加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施,切实降低经济适用住房建设成本。”这种违犯国家政策的做法应该纠正。
  三、销售方案不尽合理,管理体制不健全,引发投机行为。开发经济适用房的目的,主要是解决无房者、中低收入的无房者和住房困难户住房问题。经济适用房原则上是应该首先销售给无房户、住房困难户。可是我市经济适用住房的销售办法却使经济适用房与真正的买房者产生了错位。据了解,市区灯塔、白云两个经济适用房小区有的已高价转让,而在2003年仅有的48套首期所谓经济适用房销售时,当场就有以高出原价12-16万元转让的事例,还有的经济适用房买主正以高价在中介待售或出租。有的人已把购买经济适用房当成优选投资项目。这不但使得政府的优惠政策在一定程度上不能落实到中低收入阶层的身上,还无形中增加了政府的负担,减少了政府的土地出让金收入。同时,由于这些人参与房子炒卖炒,加剧了本已居高不下的房价不断升高,也损害了政府在人民样众中的威信和形象。为此,我们建议:
  尽快修改和完善《丽水市经济适用住房管理办法》,规范经济适用房的规划、生产、定价、销售管理等各个环节,使其走向良性循环,以平抑市场房价、解决群众住房难问题,其中,以下几方面应有明确、细化的规定:
  l、明确界定适用对象,把握准入条件。制定该《办法》时,既要考虑原来政策的连续性,保留原政策规定的合理的内容,避免因政策大调整,导致新的利益分配不公,产生新矛盾和增加新的不稳定因素。对有资格购买但尚未购买的无房户、未参加房改但已购买了商品房的、已参加房改但面积未达到的、已申请多年未购买到房的和刚调到丽水工作的等不同对象在购买的先后顺序、享受的购房优惠等方面都应有明确界定,应优先供应其中最困难者。购房前应在媒体公示购房者的身份和现有住房情况。以增加透明度,限制投机行为,还免权力寻租。
  2、规范户型结构和限制面积。在建设经济适用住房中,套型面积应以中小户型为主,也可参考其它城市的做法,如建筑面积80-100平方米的中小户型不得低于70%;100-120平方米的中房型不得超过20%;130平方米的大户型不得超过10%。不符合规定的户型面积和户型比例的经济适用住房项目,不得批准开发建设,规划和建设行政主管部门不得核发相关的许可证。
  3、建立合理的政府核价机制,降低经济适用住房价格。定价应以国家计委、建设部制订的《办法》为依据,改变原来不合理的定价办法。该《办法》规定,经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。对经济适用房项目,政府免收土地出让金,其他应征收的各项收费减免50%,并对成交价格、开发建设单位的利润进行限制。应在综合上述因素的基础上,并充分考虑到中低收入家庭年收入等因素定出合理的经济适用房价格。不能以商品房价格为基准,用“水涨船高”的办法确定经济适用房的售价。要保持经济适用住房价格的相对稳定。同时采取各种积极有效措施,降低开发成本,切实体现政府给予的各项优惠政策。房产商则应公布建造成本和公摊面积,有关部门要对开发成本和面积进行审核,并将审核过程和结论置于公众舆论监督之下,做到公开、公平、微利,让经济适用住房名副其实。
  4、建立严格的退出机制,规范交易行为。学习杭州市的做法,出台限制经济适用房的上市政策。建立健全居民“居者有其屋”的住房保障供应体系,设计和颁发放黄色的《经济适用房住房权属证书》,并规定:持证人为经济适用房的购房人,其仅享有该房的有限产权,购房人在规定期限届满并按规定补交相关费用后,可申请更换红色的《房屋所有权证》。否则不得擅自转让、抵押、出租。这样就能遏制经济适用房被炒作,又能使已领取经济适用房差价补助的房改对象不吃亏。建立这种退出机制,旨在让真正需要住房的人能买到价格较低又能买得起的名副其实的经济适用房,使那些从事经济适用住房炒作投机获利的人无利可获,又让领取货币补助和已参加房改未达到享受面积的人,不购买经济适用住房也不吃亏。经济适用房补助标准也就不必提高,这既能解决定价不合理的问题,又不增加政府负担。
处理结果:

民盟丽水市委会:
    市政协一届四次会议第42号提案《关于规范经济适用住房管理的建议》悉。根据提案提到的问题和市区住房改革的实际情况,现将有关情况答复如下:
    一、经济适用住房户型面积问题
    根据国家《经济适用住房管理办法》第十四条“经济适用住房要严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右。市、县人民政府可根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房的户型面积和各种户型的比例,并严格进行管理”的规定,市政府对城北区块经济适用住房户型面积定为每套90-120m2的占14%,每套80m2的占82%,每套48m2的占4%。可以看出,这次的面积确定,已改变了过去经济适用住房户型面积偏大的问题。
    二、定价问题
    我市前几批经济适用房是解决房改后续问题而建设的。房价的确定,主要考虑与房改政策的衔接,并引导住房分配的货币化,具体价格的确定,是根据丽水住房的市场价与货币补助之差计算的。在后甫小区住房价格确定过程中,曾向有关部门和部分干部职工征求意见,大部分与会人员认为经济适用住房定价是符合丽水实际的,有利于政府适度向住房货币分配上引导,缓解市区经济适用住房建设的压力。
    城北区块经济适用住房将严格按照国家、省规定的定价原则,制定经济适用住房价格。
    三、销售办法
    从99年开始到2003年底,两区共建设了10.28万m2经济适用住房,共800套。在前5批的经济适用住房销售中,主要是解决房改的后续问题。供应给行政、事业单位干部职工的占47%,企业单位的占28%,莲都区干部职工占25%的。
    《丽水市区经济适用住房销售管理办法》是在2001年发布实施的,其内容是符合丽水市区实际的。随着国家《经济适用住房管理办法》的实施,我市的经济适用房销售办法也将作进一步完善。
    最后,感谢你们对政府工作的关心和支持,欢迎再提宝贵意见。


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